Содержание
Черногория – небольшая горная страна на берегу Адриатического моря, обладающая настолько потрясающей природой и климатом, что это после обретения независимости в 2006 году позволило полностью переключить экономику на рельсы бурного развития туризма.
Поток иностранных инвестиций на рынке недвижимости возрос настолько, что это позволяет сейчас говорить о полной переориентировке экономических приоритетов Черногории с сельского хозяйства исключительно на туризм. Таким образом, ранее консервативное в отношении иностранцев черногорское законодательство изменилось коренным образом – иностранные граждане (как физические, так и юридические лица) теперь могут приобретать объекты недвижимости в Черногории без всяких ограничений.
Определённые ограничения, конечно, имеются, но только такие, какие действуют во всех странах мира без исключения – иностранцам не продаются земельные участки, имеющие стратегическое значение (пограничное и военное), расположенные на территории заповедников или вблизи исторических памятников.
Недвижимостью в Черногории интересуется сейчас всё больше и больше россиян, которые наравне с прочими иностранцами вкладывают свои средства не только в готовые объекты, но и в землю под застройку. Обычно расчеты по сделке в Черногории производятся в безналичной форме, и в связи с этим оперировать денежными средствами при покупке можно как со своего российского счёта, так и со счёта, открытого в любом черногорском банке. Открытие счёта в Черногории займет минут десять, для этого потребуется только загранпаспорт, а сам перевод стоит 100 евро. Никаких документов о происхождении денег при пользовании счётом не требуется.
Предварительный договор
Как только объект определён и налажен контакт с владельцем, или его представителем, покупатель должен подписать предварительный договор (predugovor), в котором фиксируются все обязанности сторон, описывается объект, его цена и подробные условия оплаты сделки. Резервационный взнос (залог) выплачивается в размере 10%, и в том случае, если покупатель по какой-либо причине и на любом этапе отказывается от сделки, то этот взнос не возвращается, а в случае отказа от сделки продавца, покупатель получает этот взнос обратно, но уже в двойном размере – этот пункт также вносится в предварительный договор. Подтверждение юридической чистоты объекта заключено в Свидетельстве о праве собственности («Лист непокретности»), которое должено быть предоставлено продавцом. От покупателя же требуется только заграничный паспорт.
Эксперты рекомендуют перед подписанием любых договоров, составленных местным адвокатом, дать на вычитку и проконсультироваться с третьей стороной – юристом, разбирающимся в данном вопросе, чтобы минимизировать риск проблем в будущем, связанных с неправильной трактовкой пунктов договора.
Подписание основного договора
После окончания срока действия предварительного договора, наступает срок подписания оформленного адвокатом основного договора (glavni ugovor), которое происходит или в присутствии лично обеих сторон, или их доверенных и полномочных представителей. Подписи на договоре заверяются печатью государственного судебного органа Черногории. Сразу же после подтверждения законного права продавца на покупаемую недвижимость соответствующим документом («Лист непокретности»), специалистами из местного муниципалитета фиксируется оценочная стоимость недвижимости, которая обычно меньше рыночной. Как только покупатель переводит остальные деньги на счёт продавца, тот выдаёт заверенную нотариусом расписку, свидетельствующую о том, что больше никаких финансовых претензий к покупателю не имеет, и подписывает заявление об изменении данных в кадастровом регистре в пользу покупателя. Новый «Лист непокретности» оформляется в течение месяца, хотя при некоторых обстоятельствах эта процедура может занимать до полугода.
Налоги
Налог, взимаемый с покупателя за регистрацию права на собственность, составляет 3% от реальной стоимости сделки. После уплаты этого налога сделка считается законченной полностью. Стоимость услуг юриста, проводящего любую сделку, составляет 100-300 евро, хотя некоторые компании при различных условиях готовы предоставить свои услуги бесплатно, например, в том случае, если сделку оплачивает продавец. Регистрационный сбор и занесение новых прав в Кадастровую книгу обходится 0,01–0,25% от стоимости объекта, но никогда не превышает 330 евро. Услуги муниципального адвоката, регистрирующего право собственности, оцениваются в 0,5–1%. Риэлторы обычно оплачиваются